马光远谈银行直供房 政策成关键！国际投行预测，中国房地产市场将在明年下半年开始回暖。但这一判断是否准确，取决于政策应对当前市场调整的措施。

从市场基本均衡来看，许多指标已反应过度：房地产开发投资大幅减少，房地产销售较高点下降约70%，房价普遍下跌约40%。市场本身已触及新的均衡点，甚至出现超调，新的市场均衡已经形成。

市场预期仍然疲软，主要原因在于政策支持力度不足。例如，目前房贷利率仍处于较高水平，部分城市仍实施限购政策。当市场出现负面预期时，缺乏相应政策及时跟进。此外，部分开发商资金链紧张，房地产领域的风险点持续暴露，烂尾项目问题也尚未完全解决。

当前问题已不再是价格或市场数据问题，而在于如何精准应对房地产市场出现的风险。比如，开发商资金链问题已持续多年，仍需更大决心予以稳定。目前购房者不敢入市，主要担心两点：一是开发商出问题导致楼盘烂尾，二是房价持续下跌。如何从政策层面回应这两点担忧至关重要。

市场数据确实反应过度，资产价格市场本就如此，上涨时会超涨，下跌时也会超跌。但市场何时见底，关键仍取决于政策。下一步能否针对当前风险出台有效应对措施，将十分关键。

因此，明年下半年是否会回暖，或上半年、后年是否回暖，关键在于我们何时出台何种政策以化解市场对房地产的担忧。值得注意的是，未来的房地产市场回暖将呈现高度分化。一二线城市市场可能逐步企稳，三线城市则需要更长时间，四五线城市的恢复期会更长。

市场将出现严重分化，房子会分成两种完全不同的东西：一种是优质稀缺房产，可以作为资产保值增值；另一种是大量普通住宅，仅能满足居住需求，不具备投资属性。过去认为所有房子都能保值增值的观点是错误的。未来中国房地产市场所谓的“回暖”绝不可能和过去一样同时鸡犬升天。

判断你所在城市的房产，要看地段、品质，判断它到底是稀缺资产，还是仅仅只是“老破小”。如果是后者，则基本不存在回暖空间。未来最多只有20%的房子能增值、只有20%的城市值得买房，只有20%的开发商能活下来。可以对照目前的房地产市场自己验证一下。